Seconda casa nel 730: quando si paga e come funziona con l’IMU

Chi possiede una seconda casa si chiede spesso se e come debba inserirla nella dichiarazione dei redditi, e quanto effettivamente vada a pagare. La risposta non è univoca: dipende dalla località dell’immobile, dal suo utilizzo e dalla situazione reddituale complessiva. Vediamo come orientarsi.

Chi è obbligato a presentare il 730 per la seconda casa

Non è il semplice possesso di un secondo immobile a generare l’obbligo dichiarativo, ma la combinazione di alcuni fattori specifici. Si è tenuti a presentare la dichiarazione quando: la seconda casa è locata e produce un reddito da tassare; l’immobile non locato si trova nello stesso comune della prima casa; i redditi complessivi superano le soglie minime di esenzione previste dalla legge; oppure quando si vogliono far valere altre detrazioni o deduzioni (spese mediche, interventi edilizi, e così via). Vale la pena ricordare che il possesso di una seconda casa può incidere anche sull’ISEE e sull’accesso a determinate prestazioni o detrazioni, anche per chi percepisce una pensione.

Al contrario, non c’è obbligo di dichiarazione se la seconda casa non è locata e si trova in un comune diverso da quello di residenza: in questo caso il pagamento dell’IMU assorbe l’IRPEF dovuta, oppure se i redditi totali restano sotto le soglie di esenzione. Anche in caso di esonero, però, i dati catastali dell’immobile devono comunque comparire nella dichiarazione — vale anche per le seconde case ricevute in eredità.

Come si inserisce nel Quadro B

La seconda casa va dichiarata nel Quadro B – Redditi dei fabbricati, compilando un rigo per ogni immobile posseduto (da B1 a B6), con i dati ricavati dalla visura catastale o dall’atto notarile: la rendita non rivalutata (il sistema applica automaticamente la rivalutazione del 5%), il codice di utilizzo, i giorni di possesso nell’anno e la percentuale di proprietà.

Il codice di utilizzo è l’elemento decisivo per la tassazione finale: codice 2 per l’immobile tenuto a disposizione (vuoto o arredato ma non affittato), codice 3 per la locazione a canone libero, codice 5 per le pertinenze come box, posto auto o cantina, codice 10 per il comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta (figli o genitori).

Chi utilizza la dichiarazione precompilata può verificare e integrare questi dati direttamente nella propria area riservata sul sito dell’Agenzia delle Entrate, nella sezione dedicata ai fabbricati.

Quanto si paga, in concreto

Il quadro cambia molto in base alla situazione:

• Seconda casa sfitta in un comune diverso da quello di residenza: non si paga IRPEF, perché l’IMU sostituisce l’imposta sui redditi (effetto sostitutivo).
• Seconda casa sfitta nello stesso comune della prima casa: la rendita catastale concorre al reddito imponibile nella misura del 50%, con applicazione dell’aliquota IRPEF ordinaria (dal 23% al 43% in base allo scaglione di reddito).
• Seconda casa locata con cedolare secca: si applica un’imposta sostitutiva fissa, calcolata sul 100% del canone annuo, pari al 21% per i contratti a canone libero o per gli affitti brevi, e al 10% per i contratti a canone concordato.
• Seconda casa locata in regime ordinario IRPEF: il canone, ridotto forfettariamente del 5%, va a incrementare il reddito complessivo e viene tassato con l’aliquota progressiva di riferimento, più le addizionali regionali e comunali.

Un tema che incontriamo spesso anche noi

Nella nostra attività in Franciacorta ci capita frequentemente di confrontarci con proprietari di seconde case — penso a chi possiede un immobile da investimento, una casa di famiglia ereditata, o una proprietà destinata all’affitto turistico nella nostra zona. Conoscere in anticipo l’impatto fiscale, e in particolare la differenza tra cedolare secca e regime ordinario, è spesso decisivo nella scelta di affittare o vendere un immobile, ed è un aspetto che vale la pena valutare insieme a un consulente fiscale prima di prendere decisioni importanti.

Fonte: idealista.it – articolo del 25 giugno 2026, a cura di Pierpaolo Molinengo