Cosa fare se l’ex proprietario non libera la casa: guida completa
Scopri come tutelarti se l’ex proprietario non libera l’immobile acquistato, dalle diffide legali all’azione di rilascio, con consigli pratici per acquistatori e investitori.
Acquistare una casa è un momento importante nella vita di chiunque, ma può trasformarsi in una fonte di stress se l’ex proprietario non libera l’immobile. Questo problema può bloccare il trasferimento, creare spese aggiuntive e, nei casi più complessi, portare a contenziosi legali.
Secondo quanto riportato da Idealista, il primo passo da compiere è inviare una diffida formale, richiedendo la consegna immediata dell’immobile. Se il problema persiste, è necessario intraprendere azioni legali per ottenere lo sfratto dell’ex proprietario e, se possibile, il risarcimento dei danni.
1. Cosa significa “libero al rogito”
La locuzione “libero al rogito” indica che al momento della firma dell’atto notarile l’immobile deve essere pronto per essere occupato dal nuovo proprietario, senza oggetti, persone o vincoli residui.
- L’ex proprietario deve rimuovere i mobili, salvo accordi diversi con l’acquirente.
- Se l’acquirente decide di lasciare alcuni mobili, il loro valore va concordato e aggiunto al prezzo finale di vendita.
- La clausola “libero al rogito” può essere inserita già nel compromesso o preliminare di vendita per tutelare l’acquirente.
2. Come tutelarsi già dal preliminare
Il compromesso o preliminare è il momento ideale per proteggersi:
- Inserire una clausola che obblighi il venditore a lasciare l’immobile libero entro una data prestabilita.
- Stabilire penali per eventuali ritardi nella consegna.
- Definire eventuali termini per lo sgombero in caso di presenza di inquilini o mobili.
Se il venditore non rispetta l’impegno, l’acquirente può:
- Rifiutare di firmare il rogito;
- Chiedere la restituzione di quanto versato (caparra o acconti);
- Richiedere eventuali danni derivanti dal ritardo.
3. Cosa fare al momento del rogito
Se non è stata inserita alcuna clausola preventiva:
- È possibile chiedere al notaio di inserire penali per ogni giorno di ritardo;
- Trattenere il pagamento del prezzo fino alla liberazione dell’immobile;
- Rinviare il rogito, indicando che il ritardo è imputabile al venditore, potenzialmente configurando un inadempimento contrattuale.
4. Azione legale per liberare l’immobile
Quando l’ex proprietario non libera l’immobile, l’unica strada è la citazione in tribunale:
- L’obiettivo è ottenere una sentenza che ordini il rilascio dell’immobile;
- È possibile chiedere il risarcimento dei danni derivanti dall’impossibilità di entrare in possesso della casa;
- I danni possono includere spese per affitto temporaneo, costi aggiuntivi e disagio personale.
5. Tempistiche di rilascio
La legge non stabilisce un termine preciso per liberare l’immobile dopo il rogito; le tempistiche vanno concordate tra le parti:
- Solitamente l’immobile viene liberato al momento della firma;
- Se il venditore ha bisogno di più tempo, i termini devono essere messi per iscritto;
- Nel caso di vendite all’asta, l’ex proprietario ha circa 60 giorni per liberare l’immobile. Trascorso questo termine, l’aggiudicatario può chiedere al giudice un ordine di rilascio forzato, eseguito dall’ufficiale giudiziario con eventuale supporto delle forze dell’ordine.
6. Sintesi dei rimedi principali
| Situazione | Rimedi consigliati |
|---|---|
| Immobile non libero al rogito | Diffida formale, rinvio rogito, clausola penale |
| Nessun accordo nel preliminare | Richiesta al notaio di clausole di tutela |
| Venditore inadempiente | Citazione in tribunale per sfratto e risarcimento danni |
| Vendita all’asta | Richiesta di ordine di rilascio forzato entro 60 giorni |
